Zinsen & Anleiherenditen — in einem Blick
Finanzierungskosten und sichere Alternativrenditen steuern, was Immobilien leisten müssen. Daten: Deutsche Bundesbank (SDMX).
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Was Makler oft nicht betonen
Kaufnebenkosten sind oft der unsichtbare zweite Kaufpreis
Auf dem Exposé steht der Kaufpreis. In der Realität zahlen Sie zusätzlich Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Notar und Grundbuch sowie — falls vereinbart — Maklercourtage. Diese Nebenkosten werden nicht mitfinanziert wie der reine Kaufpreis; sie kommen aus Eigenkapital oder teurer Zwischenfinanzierung. Wer nur die monatliche Rate am Kaufpreis rechnet, unterschätzt den Kapitaleinsatz systematisch.
PrismPlan zeigt Kaufnebenkosten deshalb getrennt und rechnet sie in Eigenkapitalbindung und Renditekennzahlen ein. Fragen Sie beim Angebot immer: Was ist der Gesamtbetrag, bis das Objekt im Grundbuch steht — und welcher Anteil muss wirklich bar auf dem Tisch liegen?
Courtage nach der Reform: wer zahlt, ist Verhandlungssache — aber kein Geschenk
Seit der Neuregelung zur Maklerprovision bei Wohnimmobilien zur Selbstnutzung gilt oft das Prinzip der gleichmäßigen Teilung, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Das heißt nicht, dass Courtage „weg“ ist — sie ist nur anders verteilt. Bei Anlageobjekten und abweichenden Konstellationen kann die Praxis anders aussehen. Lesen Sie den Maklervertrag und das Angebot genau: Provision in Prozent vom Kaufpreis, Zahlungszeitpunkt und für welchen Auftraggebenden.
Eine „provisionsfreie“ Wohnung für Käufer kann bedeuten, dass der Verkäufer die Courtage trägt und den Kaufpreis entsprechend kalkuliert hat. Der Preis ist dann nicht zufällig niedriger — die Kosten stecken woanders.
Die schöne Küche lenkt ab — der Rückstau entscheidet über die nächsten zehn Jahre
Verkaufsbesichtigungen zeigen, was frisch gestrichen und fotogen ist. Entscheidend für die langfristige Liquidität sind oft Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Rohrleitungen und — bei Eigentumswohnungen — der Zustand der gesamten Anlage laut Wirtschaftsplänen und Protokollen. Ein niedriger Kaufpreis bei hohem Sanierungsstau ist kein Schnäppchen, sondern ein Warteschlangenprojekt mit ungewissem Kapitalbedarf.
Bitten Sie um Energieausweis, letzte Beschlusssammlungen der Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklage und bekannte Sonderumlagen. Rechnen Sie konservativ mit Instandhaltung und Modernisierung — nicht mit dem Marketing-Satz „etwas Auffrischen reicht“.
Energieklasse ist kein Etikett — sie ist künftige Regelung und Kosten
Schlechte Energieeffizienz drückt nicht nur die Nebenkosten der Bewohner. Sie kann Sanierungsdruck erzeugen, sobald Förderungen, Ordnungsrecht oder Marktpräferenzen sich ändern. Wer heute nur den Kaufpreis ohne energetische Roadmap kalkuliert, riskiert später Sonderumlagen und Wertabschläge gegenüber effizienteren Objekten.
Nutzen Sie den Energieausweis als Startpunkt, nicht als Schlusswort. Prüfen Sie Heizungsart, Dämmung und realistische Sanierungskosten — und legen Sie im Modell eine Reserve an, statt Optimismus als Neutralannahme zu verwenden.
Mietpreisbremse und Mietspiegel begrenzen Upside — „Marktmiete“ ist oft Wunschdenken
Angebotsmieten in Portalen sind keine Garantie, was rechtssicher und durchsetzbar ist. In bremsengeschützten Märkten, bei bestehendem Mietverhältnis oder bei Vergleichsmieten nach Mietspiegel kann die erzielbare Miete deutlich unter der Traummiete im Exposé liegen. Eine Renditerechnung mit überhöhter Kaltmiete sieht auf Folie gut aus und zerfällt im ersten Jahr.
Rechnen Sie mit der Miete, die Sie vertraglich und lokal glaubwürdig halten — und legen Sie Leerstand und Neuvermietungsaufwand offen. PrismPlan lässt Mietausfall und laufende Kosten explizit; nutzen Sie das, statt brutto zu schönen.
Bruttomietrendite ist ein Plakat — Cashflow nach Steuern ist die Wahrheit
Hohe Bruttomietrendite verkauft sich leicht. Was zählt, ist, ob nach Zins, Tilgung, Hausgeld, Rücklage, Instandhaltung, Steuer und Eigenkapitaleinsatz noch Luft bleibt — oder ob Sie monatlich zuschießen. Zinssätze und Anleiherenditen verschieben diese Gleichung: Steigen Finanzierungskosten oder attraktive Alternativanlagen, werden knappe Cashflows ungemütlich.
Vergleichen Sie deshalb immer Szenarien: Selbstnutzung, Miete plus Kapitalmarkt, Miete plus Vermietung. Und prüfen Sie Sensitivität auf Zins und Miete — genau dafür sind die Diagramme und der Rechner in PrismPlan gebaut.